個人事業主は、毎月決まったお給料がある会社員や公務員に比べて、住宅ローンの審査が通りにくいと言われています。その理由の一つとしてあげられるのが、事業の安定性です。不測の事態があった時に、事業が傾き収入が激減してしまうと、返済が滞ってしまうかもしれません。個人事業主が、住宅ローンの審査を受ける前に取り組んでほしいことを紹介します。
審査でチェックされるお金の項目
事業の収益を知るために、確定申告の控えを必ずチェックされますが、ここで注意して頂きたいのは、事業の収入ではなく所得を見られるということです。そして、住宅ローンの借入額は多額で返済期間も長いため、継続的に安定した収益が見込めると判断してもらわないといけません。返済能力があると金融機関に証明することが大切です。
(1)税金対策はほどほどに
ほとんどの金融機関は、直近3期分の所得をチェックします。税金対策のため、所得を低く抑えたい方もいるかもしれませんが、経費を多く計上していると所得が低いとみなされます。3期分が黒字であることが条件ですので、税金対策はほどほどにしましょう。※過去の確定申告を、法廷申告期限から5年まで修正申告をすることが可能です。ただし、所得が上がるため納める税金も増えます。
(2)滞納や延滞はしないように
とくにかく、融資を受けるには信用が大切です。ローンやキャッシング、クレジットカードなどの利用状況など、個人信用情報機関に登録されている情報は必ずチェックされ、滞納や債務整理があると審査が厳しくなります。その他、国民年金保険料や、健康保険料、各種税金の支払いなどもチェックされますので、延滞や滞納をせずにしっかりと納めましょう。
(3)返済負担率を減らす努力を
事業のために、融資を受けている方も少なくないでしょう。しかし、借入額が多すぎてしまうと毎月の返済負担額も大きくなるため、返済ができなくなってしまっては困ります。所得に対しての返済負担率は、30％～35％以下にしている金融機関が多いですが、収入が不安定になった場合に備えておくことも大切ですので、借入額が多い方は住宅ローンの返済額を含めて、20％以下になるように減らす努力をしましょう。
(4)頭金をしっかり備える
全額フルローンで審査を受けるよりも、頭金を用意している方のほうが、お金の管理ができる人と印象も良くなります。1割の頭金を入れるだけでも、金利が優遇される金融機関もありますが、できれば2.3割くらいの頭金が用意できると、さらに審査に通る可能性が高くなります。
金融機関の選び方
事業の収入や安定性、または信用力などを証明できれば、住宅ローンの審査が通る確率は高くなりますが、それでも様々な角度からの審査が必要になるため、個人事業主の方の審査は慎重になる金融機関が多いです。審査を有利に進めるためにも、経営状況や財産状況を含めて判断してくれる金融機関を選ぶこともポイントです。
(1)取引先の金融機関に相談する
ネット銀行などは金利が低い傾向にありますが、売り上げなど数字で計れるものをベースに評価する「定量評価」しかしてくれません。そのため、普段から取引している金融機関の窓口でじっくり相談してみるのも一つの方法です。事業内容や今後の事業計画、世帯全体の資産状況や、配偶者の収入なども含めてみてもらえると、審査が通りやすくなる可能性があります。
(2)個人事業主向けの住宅ローン
金融機関の中には、個人事業主向けの住宅ローンの取り扱いをしているところもあります。独立して3年未満の方や、申告した所得金額が少ない方で、他で住宅ローンの利用がしづらかった場合は検討してみましょう。ただし、団体信用生命保険に加入ができないと利用することができないなどの条件があります。※団体信用生命保険とは、債務者が死亡・高度障害などになった場合に住宅ローンの残高がなくなる制度です。
(3)フラット35
フラット35は、住宅金融支援機構と金融機関が提携して取り扱いをしている全期間固定金利型の住宅ローンです。フラット35では、直近1期分の所得のみチェックされますので、まだ開業して1～2年の方や、ここ1年間で収益が上がり所得が増えた方でも審査の対象になります。団体信用生命保険が任意加入なので、健康状態に問題があって他の住宅ローンの利用ができなかった方でも、フラット35なら融資が受けられるかもしれません。※団体信用生命保険に加入ができなかった場合は、民間の緩和型の生命保険に加入するなどし、リスクに備えることも検討しましょう。
完済時の年齢は？
住宅ローンの完済時の年齢も想像してみましょう。金融機関は、完済時の年齢制限を設けています。ほとんどの金融機関が、住宅ローンの最長借入期間を35年にしていますが、35年で住宅ローンを組みたくても年齢によっては35年未満になることもあります。2021年に発表した、住宅金融支援機構のフラット35利用者調査によると、フラット35を利用した人の申込時の平均年齢は40.3歳で、2010年度の37.9歳からみると、年々申込時の平均年齢が上昇し続けています。
出典：住宅金融支援機構「2020年フラット35利用者調査」
完済時の年齢制限がもし仮に80歳だとしたら、50代で住宅ローンを組むと借入期間が短くなります。（完済時年齢80歳-最長借入期間35年=45歳 ※45歳までに借入をしないと期間が短くなる）住宅ローンの借入期間が短くなると、借入可能額も変わってきますし毎月の負担額も大きくなります。
そして、何歳まで働く予定なのか、リタイアした後に年金や預貯金などで支払いができるかどうかも、よく検討する必要があります。無理のない範囲で住宅ローンを組むようにし、必要であれば老後の資産形成を早くから始めることをお勧めします。自営業者は国民年金ですので、厚生年金よりも毎年の受取額が少ないです。老後の資産形成を、iDeCoなどに加入するなどして自分年金を早くから備えましょう。
資産価値のある物件を選ぼう
これから購入物件を探す方は、ぜひ資産価値のある物件を選んでほしいと思います。住宅購入は、生涯の中でも高い買い物のひとつで資産にもなります。将来、子どもの成長に合わせて買い替えするかもしれないし、現金が必要になった時に売却するかもしれません。資産価値がないと、売却価格よりも借入残高が多く残ってしまう可能性もあります。金融機関の審査にも、物件の担保価値があります。築年数が古い物件は、住宅ローンを組めない場合もあるので慎重に検討する必要があります。
(1)一戸建ては、土地の価値
一戸建ての場合は、土地の立地や区画の形で資産価値が決まります。建物の資産価値は、築年数に比例して減少していきますが、土地は経年による影響を受けません。交通のアクセスがよく、周辺施設が充実している場所は生活に便利で需要もあるため、資産価値が高くなる傾向があります。
(2)マンションは、建物の維持管理も
マンションも立地や住み心地で資産価値が決まりますが、建物の維持管理でも大きな影響を及ぼします。日頃の管理と修繕状況によって、同じ築年数でも状態が違ってきますので、購入を検討する場合は修繕積立金の総額や、長期修繕計画の概要を必ずチェックしましょう。
まとめ
個人事業主が住宅ローンを組むためには、自分自身で信用力をアピールする必要があり、それをするためには時間をかけて計画的に動かないといけません。まずは、借りられる状況をつくることから始まります。個人事業主は、住宅ローンが借りられないと諦める前に、できることから始めてみてはいかがでしょうか。
執筆者：田島 めぐみ
キッズ・マネー・ステーション認定講師/ファイナンシャル・プランナー
子どもたちが、お金について楽しく学べる講座の開催や、女性のお金の専門家としてマネー講座や個別相談業務を沖縄県で活動している。得意分野は生命保険・長期資産形成・女性向けのマネーセミナーなど。
～キッズ・マネー・ステーションとは～
「見えないお金」が増えている現代社会の子供たち。物やお金の大切さを知り「自立する力」を持つようにという想いで設立。全国に約250名在籍する認定講師が自治体や学校などを中心に、お金教育・キャリア教育の授業や講演を行う。2019年までに1300件以上の講座実績を持つ。
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